BAUFINANZIERUNG - Zwischen Zins und Tilgung 

Drum prüfe, wer sich an ein Haus bindet 

Worauf Paare beim Kauf achten sollten: Die Finanzierung ist ein gemeinsames Langzeitprojekt  

Trautes Heim – Glück allein? Wer gemeinsam baut oder kauft, sollte immer einen Plan B haben. Zum Beispiel in Form von Rücklagen, falls es bei der Finanzierung doch einmal klemmt. Foto: mauritius images / Ernst Grasser
Trautes Heim – Glück allein? Wer gemeinsam baut oder kauft, sollte immer einen Plan B haben. Zum Beispiel in Form von Rücklagen, falls es bei der Finanzierung doch einmal klemmt. Foto: mauritius images / Ernst Grasser
Von Falk Zielk     

Verliebt, verlobt, verheiratet – und dann eine Familie gründen und in die eigene Immobilie einziehen. Am besten in ein Haus mit Garten oder in eine Wohnung in zentraler Grünlage mit Balkon. Viele Paare gehen diesen Weg, doch der ist nicht immer einfach. Denn ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist ein großes Projekt.

„Die Entscheidung sollte unbedingt gemeinsamgetroffen werden“, betont Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Bremen. Denn wenn sich nur einer der Partner für die Sache einsetzt, zieht sich der andere womöglich irgendwann zurück. Und das kann schnell zu Streit führen. „Paare sollten alles am besten immer offen besprechen, damit es nicht zu Irritationen kommt.“ Denn die Finanzierung einer Immobilie ist meist ein Langzeitprojekt. Abgezahlt ist ein Haus oder eine Wohnung oft erst nach 20 oder 30 Jahren.

Max Herbst plädiert deshalb dafür, die Finanzierung nicht nur sicher aufzustellen, sondern auch klar zu regeln. „Wenn beide Partner Eigentümer sind, sollten beide auch den Kreditvertrag unterschreiben“, erklärt der Inhaber der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Die Banken machten dies oft zur Bedingung. Aus Sicht der Institute hat das den Vorteil, dass sie beide in Haftung nehmen können, falls die Finanzierung zusammenbricht.

Beide Partner sollten den Kreditvertrag unterschreiben 

Wenn aber nur einer der beiden Partner hauptsächlich das Geld für die Immobilie aufbringt, sollte auch nur dieser die Finanzierung regeln. „Wenn das Objekt dem anderen gehört, warum sollte ich dann unterschreiben?“, fragt Herbst. Für Paare ohne Trauschein könne es auch eine Möglichkeit sein, getrennte Kredite aufzunehmen. Generell sollte der Kreditvertrag Flexibilität bieten. Dies ist laut Experte wichtiger als die Zinshöhe, weil das Darlehen der Lebenssituation angepasst werden kann.

Aus Sicht von Herbst ebenfalls wichtig: eine lange Zinsbindung. Noch sind die Zinsen historisch niedrig. In einigen Jahren kann das schon wieder anders aussehen. „Eine Zinsbindung unter 15 Jahren ist nicht sinnvoll“, sagt der Fachmann. Längere Kreditlaufzeiten sind zwar etwas teurer, das könne sich bei einem Zinsanstieg in der Zukunft aber schnell bezahlt machen.

Derzeit kostet ein Immobilienkredit mit einer Laufzeit von zehn Jahren laut FMH im Schnitt 1,58 Prozent Zinsen. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren zahlen Kunden derzeit durchschnittlich 1,98 Prozent, bei 20 Jahren Zinsbindung 2,18 Prozent und bei 25 Jahren 2,27 Prozent (alle Angaben ohne Gewähr).

Beide Partner sollten im Grundbuch stehen  

Die Finanzierung sollte – insbesondere in Haushalten mit Kindern – stets abgesichert werden. Oelman rät zur Risikolebensversicherung. Denn dann steht der Hinterbliebene nach einem plötzlichen Tod des Partners nicht vor dem finanziellen Fiasko. Abgesichert werden sollten der Immobilienkredit plus mindestens ein Jahreseinkommen.

Eine andere Möglichkeit ist eine Restschuldversicherung. Empfehlenswert sind nach Ansicht der Stiftung Warentest Policen, die jedes Jahr an die Restschuld des Darlehens angepasst werden.

Wichtig ist der Eintrag im Grundbuch. „Wer im Grundbuch steht, dem gehört das Haus“, erklärt Oelmann. Auch diese Frage sollten Paare ehrlich klären. Sonst kann es vorkommen, dass ein Partner zwar die finanzielle Last für das Familiendomizil mitträgt, aber nicht im Grundbuch steht. Oder nur einer finanziert die Immobilie, trotzdem stehen beide im Grundbuch – und das Haus gehört beiden zur Hälfte.

„Das kann aber auch gewollt sein“, sagt Oelmann. Denn ein solcher Eintrag kann der Vorsorge für den ehelichen Krisenfall dienen. Zum einen sichert ein alleiniger Kreditnehmer seine Ansprüche an der Immobilie ab. Zum anderen bekommt der wirtschaftlich schlechter gestellte Partner die Chance, um den Erhalt des Hauses zu verhandeln und dadurch zum Beispiel Kindern das Zuhause zu erhalten. dpa

Helma Ferienimmobilien GmbH

Vermögensmillionären steht Baukindergeld zu 

Junge Familien sollten ursprünglich im Fokus stehen

Allein auf der Grundlage von Baukindergeld lässt sich nicht bauen Foto: Kai Remmers/dpa-tmn  
Allein auf der Grundlage von Baukindergeld lässt sich nicht bauen Foto: Kai Remmers/dpa-tmn  
Von Christina Bachmann und Reinhart Bünger

Viele Familien beantragen derzeit das neue Baukindergeld. Pro Kind gibt es dabei über die Dauer von zehn Jahren 1200 Euro jährlich. Wichtig sind laut der KfW Bankengruppe das Alter und der Wohnort der Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung. Jedes Kind, für das die Förderung beantragt werden soll, muss zu Hause wohnen und unter 18 Jahren alt sein. Für Kinder, die nach der Antragstellung geboren werden, gibt es dagegen keine Förderung.

Ist der Antrag gestellt und das Kind geht bald darauf zum Beispiel für ein Jahr ins Ausland oder zieht zum Studium in eine andere Stadt, wird das Baukindergeld trotzdem für die Dauer von zehn Jahren gezahlt. Die Förderung erlischt nur dann, wenn das Haus nicht mehr selbst genutzt wird. Das Baukindergeld können Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind beantragen, entscheidend ist das jährliche zu versteuernde Haushaltseinkommen. Je mehr Kinder im Haushalt leben, desto höher darf das Einkommen sein.
Wer baut, sollte einen Plan haben – und sich über Förderungen informieren Foto: Schwäbisch Hall  
Wer baut, sollte einen Plan haben – und sich über Förderungen informieren 
Foto: Schwäbisch Hall  
„Gefördert wird dabei ausschließlich der Ersterwerb“, schreibt Marco Wanderwitz, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat an die Mitglieder der CDU/CSU-Fraktion und der SPD-Fraktion im Deutschen Bundestag, „das heißt der erstmalige Kauf oder Neubau, von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland.“

Beim Erwerb von Neu- oder Bestandsbauten muss der notarielle Kaufvertrag zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 unterzeichnet worden sein.

Eigentlich sollen mit dem neuen Baukindergeld sogenannte Normalverdiener mit Kindern beim Erwerb von Wohneigentum finanziell gefördert werden. Deshalb ist die Einhaltung einer bestimmten Einkommensgrenze eines von mehreren Anspruchskriterien. Doch nach Erkenntnissen des Immobilien-Infoportals www.wohnen-und-bauen.de können – zumindest theoretisch – sogar Vermögensmillionäre mit sehr hohen Dividenden- oder Zinseinnahmen Anspruch auf Baukindergeld haben. 

Sind die Kinder aus dem Haus, lässt sich das Haus zur Altersvorsorge nutzen Foto: Andrea Warnecke/dpa  
Sind die Kinder aus dem Haus, lässt sich das Haus zur Altersvorsorge nutzen 
Foto: Andrea Warnecke/dpa  

Die Einkommensgrenze als eines der Kriterien für den Bezug von Baukindergeld beträgt 75000 Euro. Dabei handelt es sich um den Durchschnitt des sogenannten zu versteuernden Einkommens im zweiten und dritten Jahr vor Antragstellung auf Baukindergeld. Da für jedes minderjährige Kind, das bei Einzug in die erworbene Immobilie im Haushalt der Eltern lebt, ein Freibetrag von 15000 Euro gewährt wird, kann das Brutto-Haushaltseinkommen zum Beispiel einer vierköpfigen Familie durchaus deutlich mehr als 100000 Euro im Jahr betragen.

Wer Baukindergeld beansprucht, muss anhand seiner Einkommensteuerbescheide nachweisen, dass er die Einkommensgrenze nicht überschreitet. Doch nach geltendem Einkommensteuerrecht müssen nicht alle Einkünfte abgerechnet werden. So tauchen im Steuerbescheid beispielsweise Kapitalerträge wie Aktiendividenden und Sparzinsen nicht auf.

Dafür gibt es einen einfachen Grund: Beide unterliegen der sogenannten Abgeltungssteuer (25 Prozent plus Soli-Zuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Somit werden gleich an der Quelle knapp dreißig Prozent der Dividenden bzw. Zinsen abgezogen, und der Fall ist für’s Finanzamt erledigt, argumentiert das Immobilienportal.

Die Folge: Wer aufgrund eines ansehnlichen Vermögens sehr hohe Dividenden- und/ oder Zinseinnahmen hat, aber ein vergleichsweise geringes Erwerbseinkommen von nur einigen 10000 Euro in einem Kalenderjahr, hält die Einkommensgrenze ein und könnte somit Baukindergeld beanspruchen. Das ist steuerrechtlich nicht zu beanstanden und kann kuriose Folgen haben, wie das Immobilien-Infoportal www.wohnen-und-bauen.de vorrechnet: Ein 55-jähriger Mann wohnt ein Leben lang zur Miete und hat auch noch nie Wohneigentum besessen. Zum Haushalt gehören seine Lebensgefährtin sowie zwei Kinder, beide noch minderjährig. Der Mann hat vor einigen Jahren ein Aktiendepot im Wert von vier Millionen Euro geerbt. Im Jahr 2018 bekam er rund 160000 Euro Dividenden ausgezahlt. Davon verblieben ihm nach Abzug von Abgeltungssteuer & Co. gut 110000 Euro. Der Mann arbeitet hin und wieder freiberuflich als IT-Berater. Sein zu versteuerndes Einkommen betrug im Schnitt der vergangenen Jahre 30000 Euro.

Trotz seiner sehr hohen Kapitaleinkünfte hält er Einkommensgrenze ein und hätte, sofern auch die anderen Voraussetzungen erfüllt wären, beim Erwerb von Wohneigentum Anspruch auf insgesamt 24000 Euro Baukindergeld in den kommenden zehn Jahren für seine beiden Kinder. Auf Anfrage wurde dies von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die das Baukindergeld organisatorisch abwickelt und die Anträge auf Einhaltung der Anspruchskriterien prüft, bestätigt.

Nach dem jeweiligen Landesbaurecht sind nur anzeigepflichtige Vorhaben förderfähig, wenn die zuständige Kommune nach Maßgabe der jeweiligen Landesbauordnung durch die Bauanzeige Kenntnis erlangt hat und mit der Ausführung des Vorhaben zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 begonnen werden durfte.

Nach Einschätzung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) ist der Wirkungsgrad des Baukindergeldes desto größer, je günstiger der Kaufpreis ist. Zudem gilt: Je kleiner das Einkommen, desto größer der Effekt.

Mit dpa

Weitere detaillierte Informationen:

www.kfw.de/424

ZINSEN 

Baugeld
Preise im Norden und Osten ziehen weiter an

Die eigene Wohnung oder das Haus kostet in den Metropolregionen im Norden und Osten Deutschlands immer mehr. Für Wohnungen in Berlin und Hamburg zahlen Käufer inzwischen durchschnittlich fast 4000 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittspreise betragen nach Analysen des Finanzdienstleistungsunternehmens Dr. Klein mittlerweile exakt 3906 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen – das ist ein Plus von knapp 20 Euro pro Quadratmeter und 2543 Euro pro Quadratmeter für Häuser, über 40 Euro pro Quadratmeter mehr als im Vorquartal. Bü.
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